成功案例说法——罗某租赁合同纠纷

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2021.3.2022:31:47 评论 5 次
【案件事实简述】

租赁期限自2007年3月18日至2010年4月30日止,罗某继受杨某与某公司签订的《宾馆租赁经营合同》约定的权利义务。2010年4月30日,杨某与某公司签订的《宾馆租赁经营合同》到期后,罗某与某公司签订《宾馆租赁经营合同》。                                                      合同共十二条(摘其案件争议点列出部分)。                                第二条约定:  租赁期限5年,自2010年5月1日起至2015年4月30日止。                                                                                              第七条  双方权利义务约定,3.罗某对宾馆的财产和设施只有使用权、无权擅自处置,但可以进行装修,装修方案必须经某公司批准,装修费用由罗某承担,租赁期满或租赁期没到,罗某退出租赁经营,罗某须将宾馆全部设施和装修一并移交某公司,不得向某公司要求任何补偿。罗某在经营期内必须保证绿洲宾馆全部设施的完好,如出现损坏、丢失等由罗某负责(如遇不可抗拒的自然灾害除外);              第九条约定  :经营期满后,由双方共同验收办理交接;                    第十二条约定  :1.罗某承诺租赁宾馆装修费用不低于60万元人民币(或达到二星级宾馆标准),并对现有客房全部进行更新;2.装修期限为二个月,自合同签订之日起计算,装修期间租金另行协商;3.合同到期后,在同等条件下,优先罗某续租。                                 2015年3月31日某公司书面通知罗某,租赁期限到期后终止双方的租赁合同,并将租赁资产移交给某公司。2015年4月10日某公司对罗某作出关于终止绿洲宾馆租赁合同有关问题事宜的回复,不同意罗某提出延长租赁经营期限和给予其经济补偿的要求。2015年5月13日王某公司通知罗某双方租赁期限已到期,要求罗某办理移交手续。合同到期后罗某没有继续经营。另查明,宾馆因未参加企业年度检验,2008年8月28日,市工商行政管理局将宾馆营业执照吊销。再查明,2019年1月29日,双方达成“宾馆移交协议”,当日罗某将宾馆及证照移交某公司。

【双方诉求】

罗某:一审反诉提出,依法判令某公司向罗某支付绿洲宾馆资产增值折价补偿款200万元;本诉及反诉费由某公司负担。诉讼过程中,罗某变更诉讼请求为:按照公平原则,某公司补偿罗某租赁宾馆经营期间添附物1134680.74元。                                                            某公司一审起诉请求:1.终止宾馆租赁合同,依约返还租赁资产;2.偿付拖欠的租金及水电费5862.21元;3.赔偿延迟返还租赁资产给某公司造成的经济损失;诉讼费用由罗某负担。诉讼过程中某公司明确赔偿延迟返还租赁资产给某公司造成的租金损失为519161元(2015年5月1日至2018年4月30日为42万元;2018年5月1日至2019年1月15日为99161元)。

【一审判决观点】

罗某在租赁期限届满后应遵循合同约定履行返还租赁资产,某公司要求罗某依约返还宾馆的请求,符合法律规定及合同约定,予以支持。双方已于2019年1月29日办理了宾馆移交,予以确认。罗某未按合同约定期限将宾馆移交某公司,某公司诉请罗某赔偿因延迟返还租赁资产给某公司造成的租金损失519161元,予以支持。某公司诉请罗某偿付拖欠的租金及水电费5862.21元,没有证据证明,不予支持。罗某反诉要求某公司补偿其租赁宾馆经营期间的添附物1134680.74元,没有合同依据,不予支持。

律师代理本案上诉,二审改判

二审法院认为,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定:“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对罗某提出的合同效力问题,本院认为,罗某与某公司在平等、自愿的基础上签订《宾馆租赁经营合同》,是当事人双方真实意思表示,内容不违背法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。双方应按照合同约定履行义务。从合同约定的内容看,该合同应属租赁合同,罗某认为该合同实质为宾馆经营权承包合同,因宾馆营业执照被吊销,双方签订的《宾馆租赁经营合同》协议无效的理由不能成立,本院不予支持。针对罗某提出租赁期间改扩建及维修费用问题。罗某在租赁经营宾馆期间,对宾馆的部分设施进行了改扩建是客观事实。《宾馆租赁经营合同》“七、乙方的权利和义务3.乙方对宾馆的财产和设施只有使用权、无权擅自处置,但可以进行装修,装修方案必须经甲方批准,装修费用由乙方承担,租赁期满或租赁期没到,乙方退出租赁经营,乙方须将宾馆全部设施和装修一并移交甲方,不得向甲方要求任何补偿。乙方在经营期内必须保证宾馆全部设施的完好,如出现损坏、丢失等由乙方负责(如遇不可抗拒的自然灾害除外)”,“十二、其他1.乙方承诺租赁绿洲宾馆装修费用不低于60万元人民币(或达到二星级宾馆标准),并对现有客房全部进行更新。”该部分条款应当视为对装饰装修部分的约定,未包括改扩建、新建形成固定资产的部分。从当时宾馆装修情况看,某公司对改扩建部分应该是知道并同意的。租赁期满,罗某将该资产移交某公司,某公司应给予补偿。针对罗某提出的某公司诉请返还租赁资产以及主张赔偿损失是否应支持的问题。《宾馆租赁经营合同》第九条约定:“租赁期满后资产的返还和验收:经营期满后,由双方共同验收办理交接”,罗某认为宾馆及宾馆的资产为不动产不需要移交。其退出经营,宾馆及宾馆的资产就转移给被上诉人,与双方合同约定不符。罗某未按期移交租赁宾馆,某公司主张迟延返还租赁资产的经济损失应予支持。但导致双方未及时办理资产移交手续,主要原因是改扩建部分的补偿问题未能达成一致意见,双方均有责任。另一方面,《绿洲宾馆租赁经营合同》“十二、其他3.合同到期后,在同等条件下,优先乙方续租。”某公司向罗宏送达了终止通知,说明该宾馆不再对外租赁经营,某公司请求按照租赁合同约定的租金标准计算损失,依据不充分。
综上,根据案涉合同性质、当事人过错、资产占有状况、当事人收益或损失等因素,罗某支付某公司租赁期满后占有租赁房屋期间损失与某公司补偿罗某租赁宾馆经营期间改扩建费用互抵后,双方不再向对方支付该项费用。故对罗某要求某公司补偿租赁宾馆经营期间添附物费用的反诉请求,及某公司要求罗某支付期满后占有房屋期间损失的请求,本院均予以驳回。罗某的上诉请求部分成立,部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条,《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条、第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、撤销Xx市人民法院一审民事判决;

二、驳回某公司的诉讼请求;

三、驳回罗某的反诉请求。

【摘其二审法院判决要点】

1、合同性质根据双方合同实际意思表示及内容予以确定。

2、租赁合同中出租人与承租人约定装修费用由承租人承担,合法有效,但是租赁期间的改扩建费用形成固定资产的不属于装修费用,没有约定的,应当予以补偿。

3、租赁合同约定,期满办理转移标的物手续的,承租人未及时办理的造成的迟延返还租赁资产经济损失,应当根据双方过错进行责任分配。,案例中,出租人未及时支付改扩建补偿费用是一种过错,其损失也应当由其自己承担一部分。

4、租赁合同终止后,因租赁标的未返还的,不能直接认定支持出租方请求的合同租金损失,应当根据事实确定,是否造成租赁标的物租金损失。这样更有利于保护合同双方权益。

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