王某、朱某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

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2021.3.2022:02:14 评论 13 次

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)鄂01民终777号

上诉人(原审原告):王某,男,1974年12月11日出生,汉族,身份证住址北京市海淀区,

委托诉讼代理人:石光恒,北京盈科(武汉)律师事务所律师。

上诉人(原审原告):朱某,女,1979年10月6日出生,汉族,身份证住址北京市海淀区,

委托诉讼代理人:石光恒,北京盈科(武汉)律师事务所律师。

上诉人(原审被告):高某,女,1979年7月23日出生,汉族,身份证住址湖北省孝感市孝南区,

委托诉讼代理人:陈某,北京大成(武汉)律师事务所律师。

原审第三人:武汉立志伟业房地产经纪有限公司关山分公司,住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区关山村保利时代K17地块二区2幢1-2层10号。

负责人:赵志伟,该公司经理。

委托诉讼代理人:王小东,该公司职员。

上诉人王某、朱某因与上诉人高某及原审第三人武汉立志伟业房地产经纪有限公司关山分公司(以下简称立志伟业公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服湖北省武汉市洪山区人民法院(2017)鄂0111民初78号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

王某、朱某的上诉请求:一、撤销一审判决第二项并改判高艳赔偿王某、朱某损失1,354,800元;二、本案诉讼费用由高某承担。事实与理由:一审对王某、朱某实际损失的事实认定不清。直至本案一审庭审时的2017年4月20日,王某、朱某才得知高艳已于2016年10月将涉案房屋出售给案外人并办理产权过户手续,而此时涉案房屋经评估鉴定的价格为3,984,800元,与王某、朱某的购买价2,650,000元相差1,334,800元,该1,334,800元即为王某、朱某实际损失,一审将该实际损失减半赔偿实为不妥。另外,王某、朱某向立志伟业公司支付的20,000元中介服务费也是其实际损失的一部分,也应予以赔偿。

高艳的上诉请求:一、撤销一审判决第二、三项,改判由高艳双倍返还定金200,000元给王某、朱某;二、本案一、二审诉讼费用由王某、朱某承担。事实与理由:一、高艳依约解除合同合法有据。二、一审对王某、朱某在双方解除合同后的损失认定有误。

立志伟业公司述称:一审判决公正,同意维持一审判决。

王某、朱某向一审法院提出诉讼请求:一、判令高某继续履行与王某、朱某签订的《武汉市存量房三方(买卖)合同》;二、判令高某将房屋过户给王某、朱某;三、本案诉讼费由高某承担。诉讼过程中,王某、朱某变更诉讼请求为:一、解除王某、朱某与高某及立志伟业公司签订的《武汉市存量房三方(买卖)合同》;二、判令高某赔偿王某、朱某经济损失1,870,000元;三、判令高某返还王某、朱某支付的购房定金100,000元;四、判令高艳赔偿王某、朱某已支付的中介费20,000元、担保费(含评估费)28,250元,二者共计48,250元;五、本案诉讼费用由高艳承担。

一审法院认定事实如下:2016年6月17日,王某、朱某(作为买方,简称乙方)与高某(作为卖方,简称甲方)及立志伟业公司(作为经纪代理方,简称丙方)签订了《武汉市存量房三方(买卖)合同》(以下简称《合同》),约定,……。第一条,甲方所有的房屋坐落于武汉市东湖新技术开发区碧桂园生态城一期桃花源49栋1层2号房,为钢混结构,建筑面积231.31平方米,……。经甲、乙双方协商一致,上述房屋交易成交价人民币贰佰陆拾伍万元整。……。第三条,付款方式约定:(1)乙方于过户当日向甲方支付首付款人民币陆拾壹万元整;乙方余款计人民币壹佰玖拾肆万元,乙方经银行贷款支付,乙方应在日内准备齐贷款资料,经银行审核通过后,再办理过户手续;……。第四条,房屋交易税费用承担方式:甲方承担办理原不动产证,乙方承担过户相关税费,贷款相关费用,中介服务费。第五条,……。乙方按宗需向丙方支付经纪代理费人民币叁万玖仟柒佰伍拾元,如因单方导致本合同无法履行,由违约方支付经纪代理费的100%,计人民币叁万玖仟柒佰伍拾元。甲乙双方协商解除合同的,由双方平均负担经纪代理费的100%,计人民币叁万玖仟柒佰伍拾元。……。第九条,甲方逾期不交付房屋给乙方,乙方不解除合同的,甲方每逾期一日,按已付房款的5%向乙方支付违约金;乙方解除合同的,甲方应退还乙方所付房款,且应支付逾期期间的违约金,并按全部房款的10%向乙方支付违约金。……。第十二条,甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,因此给无过错方造成损失的,应当承担赔偿责任。……。合同附件:一、定金条款。乙方于2016年6月17日向甲方支付购房定金计人民币壹拾万元整(后期可冲抵房款);合同签订后,因乙方原因不购房;因甲方原因不卖房,双倍返还定金。……。

《合同》签订当日,王某、朱某向高艳支付了定金10万元,向立志伟业公司支付了部分中介费用2万元,同时,为了办理银行贷款,向立志伟业公司支付了担保费用28,250元,由立志伟业公司代为支付给其他担保公司和评估公司以办理银行贷款。2016年8月26日,王某、朱某向招商银行申请贷款198万元获得批准。同月底,高某向王某、朱某和立志伟业公司提出解除《合同》并愿意赔偿王某、朱某定金20万元,但王某、朱某并未表示同意。2016年9月26日,高某归还了因其购买案涉房屋向工商银行办理的住房购置贷款,并将案涉房屋卖给案外人并办理了权属过户登记手续。2017年4月20日本案第一次开庭审理时,高某当庭告知该房屋已转卖给他人,王某、朱某到房产登记部门查证属实后变更了诉讼请求。

在一审诉讼诉讼过程中,王某、朱某申请一审法院委托评估机构对案涉位于碧桂园生态城一期桃花源49栋1-3层02室的商品房在2017年4月20日的市场价格进行司法鉴定评估,一审法院依法予以准许,后经武汉博兴房地产评估有限责任公司出具房地产司法鉴定估价报告,估价结果为,案涉房屋市场价值总价人民币398.48万元,单价17,227元/平方米。同时王某、朱某为此支付评估费用23,914元。王某、朱某对此报告无异议,高某认为自其于2016年8月向王某、朱某提出解除合同后,房价上涨的损失应由王某、朱某自行承担,故该报告不应作为本案证据使用,立志伟业公司对报告无异议,一审法院认为,该报告系依法定程序作出,予以采信。

一审法院认为,王某、朱某与高某及立志伟业公司签订了《合同》,建立了房屋买卖合同关系,亦是双方真实意思的表示,且未违反国家有关法律规定,故三方之间的合同关系合法有效,当事人应当按照约定全面履行各自义务。但因高艳在未告知王某、朱某的情况下,私自将案涉房屋卖给案外人,致使房屋买卖合同事实上不能履行,故对王某、朱某要求解除《合同》的诉讼请求,一审法院予以支持。王某、朱某解除合同后,作为守约方,除要求高艳返还购房定金10万元外,还有权要求违约方赔偿损失。本案中因高艳的违约行为给王某、朱某造成的实际损失为:已向立志伟业公司支付的中介服务费20,000元,以及再次购买同地段同类型的房屋所增加的成本,其中关于购房成本增加的差价部分,考虑到高艳于2017年4月20日才告知王某、朱某案涉房屋已卖给他人的事实,故一审法院采信依据此时间作为价值时点所作评估报告估价结果,但综合考虑本案《合同》履行情况、当事人的过错程度以及王某、朱某基于本起交易的预期利益、损失情况等因素,一审法院酌定高艳应赔偿王某、朱某房屋差价损失为667,400元[(3,984,800元-2,650,000元)÷2],以上损失合计687,400元(667,400元+20,000元)。关于王某、朱某诉称的担保费(含评估费)28,250元,该费用由立志伟业公司向代为收取,其目的是为王某、朱某办理案涉房屋的银行贷款时需要向相关评估公司和担保公司支付。因《合同》解除,相应银行贷款无需办理,该费用存在返还的可能,因立志伟业公司未在一审法院限定时间内提交证据证明已被案外人合理收取不能返还的部分金额,故王某、朱某可另行向立志伟业公司及高某主张权利,本案中不予一并处理。高某申请一审法院调查案涉房屋在2016年8月期间的市场价值,一审法院认为并无调查收集必要,不予准许。

综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十五条、第一百零五条之规定,判决:一、解除王某、朱某与高某、武汉立志伟业房地产经纪有限公司关山分公司于2016年6月17日签订的《武汉市存量房三方(买卖)合同》;二、高艳于本判决生效之日起十日内赔偿王某、朱某损失687,400元;三、高艳于本判决生效之日起十日内返还王某、朱某定金100,000元;四、驳回王某、朱某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,946元因适用简易程序减半收取11,473元,由王某、朱某共同负担5,636元,由高某负担5,837元;财产保全费5,000元、评估费23,914元,由高某负担。

二审中,双方当事人均未提交新证据,一审认定的事实属实,本院予以确认。

本院认为,王某、朱某与高某及立志伟业公司签订了《合同》,建立了房屋买卖合同关系,亦是双方真实意思的表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人应当按照约定全面履行各自义务。但因高某在未告知王某、朱某的情况下,私自将涉案房屋卖给案外人,致使涉案的房屋买卖合同事实上不能履行,违背诚实信用原则,高艳已构成违约,违约方不具有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定,王某、朱某选择适用违约金条款要求高艳赔偿损失有法律依据。一审综合考虑本案涉案合同履行情况、当事人的过错程度以及王某、朱某基于本起交易的预期利益、损失情况等因素,酌定高艳应赔偿王某、朱某房屋差价损失667,400元,并赔偿其已支付的中介服务费20,000元并无不当,王某、朱某与高某的上诉理由均不能成立,本院不予支持。

综上,王某、朱某与高某的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费13,333.5元元,由王某、朱某承担8,496.5元,由高艳承担4,837元。

本判决为终审判决。

审判长  张立新

审判员  王 阳

审判员  陈继红

二〇一八年三月二十八日

书记员  何

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