王某、朱某等与高某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

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2021.3.2022:03:22 评论 11 次

湖北省武汉市洪山区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)鄂0111民初78号

原告:王某,男,1974年12月11日出生,汉族,身份证住址北京市海淀区。

委托诉讼代理人:石光恒,北京盈科(武汉)律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人:刘帆,北京盈科(武汉)律师事务所律师。特别授权代理。

原告:朱某,女,1979年10月6日出生,汉族,身份证住址北京市海淀区。

委托诉讼代理人:石光恒,北京盈科(武汉)律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人:刘帆,北京盈科(武汉)律师事务所律师。特别授权代理。

被告:高某,女,1979年7月23日出生,汉族,身份证住址湖北省孝感市孝南区。

委托诉讼代理人:何丹,北京大成(武汉)律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人:陈琳,北京大成(武汉)律师事务所律师。特别授权代理。

第三人:武汉立志伟业房地产经纪有限公司关山分公司,住所地:武汉市东湖新技术开发区关山村保利时代K17地块二区2幢1-2层10号。

负责人:赵志伟,该公司经理。

委托诉讼代理人:李波,男,该公司职员。特别授权代理。

委托诉讼代理人:王小东,男,该公司经理。特别授权代理。

原告王某、原告朱某与被告高某、第三人武汉立志伟业房地产经纪有限公司关山分公司(以下简称立志伟业公司)及中国工商银行股份有限公司武汉水果湖支行(以下简称工商银行)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,原告王某、朱某申请撤回对工商银行的起诉,本院口头裁定予以准许。本案依法适用简易程序,分别于2017年4月20日、2017年6月6日、2017年9月11日、2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告王某、朱某的委托诉讼代理人石光恒、刘帆,被告高艳的委托诉讼代理人陈琳、第三人立志伟业公司的委托诉讼代理人李波、王小东分别到庭参加了诉讼。诉讼过程中,原告王某、朱某向本院提出财产保全申请,请求冻结被告高某银行存款2,018,250元或查封、扣押被告高某其他同等价值的财产,本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。

原告王某、朱某向本院提出诉讼请求:1、判令被告继续履行同两原告签订的《武汉市存量房三方(买卖)合同》;2、判令被告将房屋过户给两原告;3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中两原告变更诉讼请求为:1、解除两原告与被告高某及第三人立志伟业公司签订的《武汉市存量房三方(买卖)合同》;2、判令被告赔偿原告经济损失1,870,000元;3、判令被告返还原告支付的购房定金100,000元;4、判令被告赔偿原告已支付的中介费20,000元、担保费(含评估费)28,250元,二者共计48,250元;5、本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由:2016年6月17日,两原告与被告高某、第三人立志伟业公司三方签订了《武汉市存量房三方(买卖)合同》,约定,被告高某将拥有全部产权的位于武汉东湖新技术开发区碧桂园生态城房屋出售给两原告,房屋售价265万元,房款分期支付,两原告支付购房定金10万元,此款后期冲抵购房款,两原告承担过户、贷款、中介服务费等相关费用,合同签订之日起7日内,原、被告应提交过户相关材料给第三人,第三人协助被告将房屋过户给原告。合同签订当日,原告王力哲交付定金10万元给被告高某,被告出具收条。同时,原告王某还支付了购房中介费2万元给第三人。房屋买卖合同生效后,原告即向招商银行申请购房贷款190万元,并于2016年8月26日审批通过。2016年8月,被告电话告知两原告,房屋不卖了,并愿意赔偿原告违约金20万元,两原告当即表示不同意,希望被告继续履行合同,却被被告拒绝。后在本案诉讼过程中,两原告在2017年4月20日才得知被告在2016年10月9日已将案涉房屋卖给案外人,并办理了过户手续。而此时,房屋总价上涨至460多万元,房屋较两原告与被告房屋买卖合同价格265万元上涨187万元。被告恶意“一房二卖”,不仅两原告负担了巨额利息损失和违约金,同时导致两原告无法再次办理购房贷款手续,也丧失了在武汉购房的资格。两原告作为善意买房人,有权要求被告赔偿经济损失。

被告高某辩称,1、被告与原告签署的《武汉市存量房三方(买卖)合同》中约定了解约定金的条款。《担保法司法解释》第117条规定,“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。”由此规定可知,当事人可以约定解约定金,被告与原告签署的购房合同附件中明确约定了定金条款,“乙方于2016年6月17日向甲方支付购房定金计人民币壹拾万元整(后期可冲抵房款);合同签订后,因乙方原因不购房;因甲方原因不卖房,双倍返还定金。”被告与原告在购房合同中明确约定了在合同签订后,因被告原因不卖房,应双倍返还定金给原告,被告享有单方面解除合同的权利;2、被告在合理期限内通知原告解除合同,该合同已解除。被告与原告于2016年6月17日签订合同,原告是以首付款+贷款方式购房,因原告是外地户籍,合同中对原告办理商品房贷款的期限未作约定,被告对原告是否能够成功获取银行住房贷款没有办法估量,被告对原告的履约能力持怀疑的情况下,在被告与原告签订合同长达两个月后,被告依据合同约定及法律规定向原告单方提出解除合同符合法律规定。被告于2016年8月多次通过第三人向原告提出解除合同,原告接到该通知后,应合理评判双方的交易是否能够达成,应另行寻找交易机会,自其收到被告的解除合同通知后应合理避免其损失的扩大。综上,被告解除与原告的购房合同合理、合法,请求驳回原告的诉讼请求。

第三人立志伟业公司述称,没有意见。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据,本院认定如下:对两原告提交的证据一至证据八,第三人均无异议,被告对证据七即原告申请贷款获批的短信的真实性有异议,认为仅凭一个短信记录无法证明原告获得了招商银行198万元的贷款,但与本案其他证据相印证,可以证明两原告的贷款获得银行审批通过,本院对此予以采信;对证据九,两原告从网站下载的碧桂园同类型二手房屋价格单3份,因被告对此有异议,本院不予采信;对两原告提交的证据十,打印的手机贷款记录截图,第三人对此无异议,被告对其真实性存在异议,但能与本案其他证据相印证,可以证明两原告的贷款获得银行审批通过,本院对此予以采信。

诉讼过程中,两原告申请本院委托评估机构对案涉位于碧桂园生态城的商品房在2017年4月20日的市场价格进行司法鉴定评估,本院依法予以准许,后经武汉博兴房地产评估有限责任公司出具房地产司法鉴定估价报告,估价结果为,案涉房屋市场价值总价人民币398.48万元,单价17,227元/平方米。同时两原告为此支付评估费用23,914元。两原告对此报告无异议,被告认为自其于2016年8月向两原告提出解除合同后,房价上涨的损失应由两原告自行承担,故该报告不应作为本案证据使用,第三人对报告无异议,本院认为,该报告系依法定程序作出,本院予以采信。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2016年6月17日,原告王某、朱某(作为买方,简称乙方)与被告高某(作为卖方,简称甲方)、第三人立志伟业公司(作为经纪代理方,简称丙方)签订了《武汉市存量房三方(买卖)合同》(以下简称《合同》),约定,……。第一条,甲方所有的房屋坐落于武汉市东湖新技术开发区碧桂园生态城房,为钢混结构,建筑面积231.31平方米,……。经甲、乙双方协商一致,上述房屋交易成交价人民币贰佰陆拾伍万元整。……。第三条,付款方式约定:(1)乙方于过户当日向甲方支付首付款人民币陆拾壹万元整;乙方余款计人民币壹佰玖拾肆万元,乙方经银行贷款支付,乙方应在日内准备齐贷款资料,经银行审核通过后,再办理过户手续;……。第四条,房屋交易税费用承担方式:甲方承担办理原不动产证,乙方承担过户相关税费,贷款相关费用,中介服务费。第五条,……。乙方按宗需向丙方支付经纪代理费人民币叁万玖仟柒佰伍拾元,如因单方导致本合同无法履行,由违约方支付经纪代理费的100%,计人民币叁万玖仟柒佰伍拾元。甲乙双方协商解除合同的,由双方平均负担经纪代理费的100%,计人民币叁万玖仟柒佰伍拾元。……。第九条,甲方逾期不交付房屋给乙方,乙方不解除合同的,甲方每逾期一日,按已付房款的5%向乙方支付违约金;乙方解除合同的,甲方应退还乙方所付房款,且应支付逾期期间的违约金,并按全部房款的10%向乙方支付违约金。……。第十二条,甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,因此给无过错方造成损失的,应当承担赔偿责任。……。合同附件:一、定金条款。乙方于2016年6月17日向甲方支付购房定金计人民币壹拾万元整(后期可冲抵房款);合同签订后,因乙方原因不购房;因甲方原因不卖房,双倍返还定金。……。

《合同》签订当日,两原告向被告支付了定金10万元,向第三人立志伟业公司支付了部分中介费用2万元,同时,为了办理银行贷款,向第三人立志伟业公司支付了担保费用28,250元,由第三人代为支付给其他担保公司和评估公司以办理银行贷款。2016年8月26日,两原告向招商银行申请贷款198万元获得批准。同月底,被告高某向两原告和第三人提出解除《合同》并愿意赔偿原告定金20万元,但两原告并未表示同意。2016年9月26日,被告高某还了因其购买案涉房屋向工商银行办理的住房购置贷款,并将案涉房屋卖给案外人并办理了权属过户登记手续。2017年4月20日本案第一次开庭审理时,被告当庭告知该房屋已转卖给他人,两原告到房产登记部门查证属实后变更了诉讼请求。

本院认为,原告王某、朱某与被告高某、第三人立志伟业公司签订了《合同》,建立了房屋买卖合同关系,亦是双方真实意思的表示,且未违反国家有关法律规定,故三方之间的合同关系合法有效,当事人应当按照约定全面履行各自义务。但因被告高某在未告知两原告的情况下,私自将案涉房屋卖给案外人,致使房屋买卖合同事实上不能履行,故对两原告要求解除《合同》的诉讼请求,本院予以支持。两原告解除合同后,作为守约方,除要求被告返还购房定金10万元外,还有权要求违约方赔偿损失。本案中因被告的违约行为给两原告造成的实际损失为:已向第三人支付的中介服务费20,000元,以及再次购买同地段同类型的房屋所增加的成本,其中关于购房成本增加的差价部分,考虑到被告于2017年4月20日才告知两原告案涉房屋已卖给他人的事实,故本院采信依据此时间作为价值时点所作评估报告估价结果,但综合考虑本案《合同》履行情况、当事人的过错程度以及两原告基于本起交易的预期利益、损失情况等因素,本院酌定被告应赔偿两原告房屋差价损失为667,400元[(3,984,800元-2,650,000元)÷2],以上损失合计687,400元(667,400元+20,000元)。关于原告诉称的担保费(含评估费)28,250元,该费用由第三人立志伟业公司向两原告代为收取,其目的是为两原告办理案涉房屋的银行贷款时需要向相关评估公司和担保公司支付。因《合同》解除,相应银行贷款无需办理,该费用存在返还的可能,因第三人未在本院限定时间内提交证据证明已被案外人合理收取不能返还的部分金额,故两原告可另行向第三人及被告主张权利,本案中不予一并处理。被告申请本院调查案涉房屋在2016年8月期间的市场价值,本院认为并无调查收集必要,不予准许。

综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十五条、第一百零五条之规定,判决如下:

一、解除原告王某、原告朱某与被告高某、第三人武汉立志伟业房地产经纪有限公司关山分公司于2016年6月17日签订的《武汉市存量房三方(买卖)合同》;

二、被告高某于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某、原告朱某损失687,400元;

三、被告高某于本判决生效之日起十日内返还原告王某、原告朱某定金100,000元;

四、驳回原告王某、原告朱某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费22,946元因适用简易程序减半收取11,473元,由原告王力哲、原告朱华琴共同负担5,636元,由被告高艳负担5,837元;财产保全费5,000元、评估费23,914元,由被告高艳负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员  唐革新

二〇一七年十月三十一日

书记员  毕 薇

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