“小产权房”首付后,不想买,怎么办?

摘要

【案例咨询】本人在9月22号定了一套小产权房屋,先支付了8万元钱,9月23号看到电视新闻不可以购买小产权房,我就后悔了。当然我还没去拿钥匙,昨天就打了房主的电话他便推辞不想退钱,我该怎么办?

【案例咨询】本人在922号定了一套小产权房屋,先支付了8万元钱,923号看到电视新闻不可以购买小产权房,我就后悔了。当然我还没去拿钥匙,昨天就打了房主的电话他便推辞不想退钱,我该怎么办? 

 

【石律解答】首先,我觉得有必要解释一下什么是“小产权房”。所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做乡产权房,又叫小产权房

     “小产权房并不是一个法律上的概念,它并不真正构成严格法律意义上的产权,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 在建设手续上,“小产权房”没有市区规划、建委管理部门的批复管理,施工过程也没有监督检验,因而购买“小产权房”存在着各种法律风险,如没有房产证、拆迁难补偿、质量难保证、配套不完善、遗赠麻烦等。除此之外,“小产权房”的转让也存在诸多限制。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。

    既然如此,那么有人会问,实践中“小产权房”的销售为什么还那么火爆呢?

    乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的,相对于普通商品房价格便宜。人们购买小产权房的目的以自住为主,因此只要住着舒服,人们不大会考虑出售的风险。很多人认为:乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的,为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道,从历史上看其作用还是积极的、有效的,政府不可能忘记这一点。按照建设部的警告,实际上没有什么乡产权、小产权大产权之分的,这所谓的乡产权实际上是非法的,不受法律保护的。但过去各方面的消息没有人实际上否认乡产权的存在。“乡产权除了热销之外,还没有发生过因为违法被拆除的先例,虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为,但乡产权房已经热销多年,政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例,也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。

但是近期国土部对此问题表明了立场,改变了政府以往对“小产权房”容忍、放任的态度,取而代之的是取缔、清除的决心。2012年221日,国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会上表示,2012年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件,包括试点处理小产权房问题。自此,“小产权房”买卖不仅在法律上得不到保护,在实践中也是政府取缔、清除的对象。

说了这么多,我们回到正题,针对上述案例咨询,如果咨询者担心法律、政策风险,可以主张合同内容违反法律的强制性规定而无效,从而主张合同相对人退还房屋购置款。

法条依据:合同法第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:

一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

二、恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;

三、以合法形式掩盖非法目的;

四、损害社会公共利益;

五、违反法律、行政法规的强制性规定

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