看购房合同 解读现房和期房

  商品房示范合同文本的第二条只有三项内容需要填写：第一项是所购房屋为现房还是期房，按照所购房屋的实际状况划勾;第二项是预售商品房的批准机关，在北京购房均为北京市国土资源和房屋管理局;第三项是商品房预售许可证号，按许可证上标明的编号填写。应该说这三项填写起来比较简单，但其中却隐含着很多问题，让我们一一道来，今天先谈谈现房与期房的问题。 　　一、购买现房还要审查商品房销售许可证吗? 　　问：我看上了一处楼盘，没有销售许可证，开发商解释说：“已是现房，不需要销售许可证”，是这样吗?　　答：由于期房和现房销售的风险不一样，政府的管理措施也有所不同，目前只是对期房销售要求必须办理商品房销售许可证，而销售现房无此要求，实际上也不办理。因此，开发商的说法是有一定道理的。但随之而来的问题是，怎么确认一处房产是现房还是期房呢?仅从外表上是难以进行判断的。 　　二、期房、现房如何区分? 　　问：我看上了一处楼盘，施工已经完成，是不是就可以肯定是现房呢? 　　答：期房和现房都是老百姓的通俗叫法，并无法律的明确界定。所谓现房，即符合现售条件的房屋，一般是指房屋已通过竣工验收。除此之外的房屋都为期房。确定现房，要一看二查：即首先要从外观上看房屋的施工是否已经完成，是否达到入住的条件;其次也是更重要的要查其是否已经办理了有关手续，在北京，有关手续主要指该楼盘是否已经获得了北京市建设工程竣工备案表。当然，如果开发商已经获得了房屋所有权证(即俗称的大产权证)，那肯定就是现房了，不用再审查其他的证件。 　　三、准现房又是什么意思? 　　问：我看中了一个楼盘，结构已经封顶，开发商在宣传中说是准现房，那它到底算期房还是现房?　　答：在开发商的宣传中，我们经常会听到一个“准现房”的概念。严格来说，准现房不是一个法律概念，也没有专门的法律调整规则。它的范围很宽泛，主要从外表上进行判断，通常是指已经接近完工的房屋。如前所述，这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。当然，越是接近现房，购房者的风险相对也就越小。 　　您所提到的楼盘仅是结构封顶，施工都尚未完成，肯定算不上现房。如果购买的话，您仍然需要审查开发商的商品房销售许可证。

四、开发商为什么要将现房当着期房卖? 　　问：某楼盘已经是现房，可开发商仍然按照期房的程序进行销售，这是怎么回事?有无问题? 　　答：这种情况看上去很奇怪，但实际上见怪不怪。笔者自己在代理购房过程中也曾经碰到过这样的情况：某楼盘已竣工多年，业主入住率都已过半，可开发商仍然按期房进行销售，甚至将已经过期的商品房销售许可证申请延期。之所以这样操作，开发商也是迫不得已。这种做法是在现房销售取消销售许可证和合同登记备案制度后出现的情况。按现行规定，现房销售不再需要办理销售许可证，购房合同也不进行登记备案，应该说是程序简化了。可另一方面，购房者的付款方式大部分为按揭贷款，且开发商一般要求合同签订后即办理贷款手续，银行特别是住房公积金中心放贷的条件之一就是须将所购房产抵押，而此时购房者尚未获得房屋所有权证，无法办理抵押手续。这就使得贷款问题中间有了一个结：银行要求在办理房产抵押登记手续之后才能放贷，而开发商要求在收到房款后才能给购房者办理房产证，出现了“鸡生蛋，还是蛋生鸡”的问题，银行、开发商和购房者三者单方都无法解开。尽管有中介机构通过担保等方式来融通解决，但总是不很方便。 　　而期房销售由于实行许可证制度，特别是合同登记备案，使得期房销售受到了政府的严格监控，对银行而言安全系数大大增加，一般只要办理了购房合同登记备案就可以在银行办理贷款手续了。正因如此，有些开发商干脆将现房按期房进行销售。对购房者而言，应该不会有什么不利影响。